土地に対する課税

国（総務大臣）が定めた固定資産評価基準によって、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、賦課期日（その年の1月1日）の現況の地目によります。

地目別の評価方法

• ア.宅地
  地価公示価格等の7割を目途にして評価します。宅地の評価には、次の2つの方法があります。
  • （1）市街地宅地評価法（路線価方式）
    街路ごとに路線価を付設し、各宅地は、この路線価を基に評価します。
  • （2）その他の宅地評価法（標準地比準方式）
    状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その価格に比準して、各宅地を評価します。
• イ.農地、山林
  状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価（その算定の基礎となる売買実例価格に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した価格）に比準して、各筆を評価します。
  ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
• ウ.牧場、原野、雑種地等
  売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

※課税上の面積（地積）は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

路線価

固定資産税路線価を公開しています。
くわしくは、財団法人資産評価システム研究センターの『全国地価マップ』をご覧ください。

「全国地価マップ」へのリンク（外部サイトへリンク）

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地（人の居住の用に供する家屋の敷地）は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

• 200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
• 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

• 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。例えば一戸建住宅の敷地が300平方メートルであれば、200平方メートル分が小規模住宅用地、100平方メートル分が一般住宅用地となります。
• 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

• ア.専用住宅の敷地の用に供されている土地…その土地の全部（ただし家屋の床面積の10倍まで）
• イ.併用住宅の敷地の用に供されている土地…その土地の面積（ただし家屋の床面積の10倍まで）に、下表による一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

（1）（2）以外の併用住宅

居住部分の割合	住宅用地の率
4分の1以上2分の1未満	0.5
2分の1以上	1

（2）地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅

居住部分の割合	住宅用地の率
4分の1以上2分の1未満	0.5
2分の1以上4分の3未満	0.75
4分の3以上	1

※賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地や住宅が建設中である土地は住宅用地とはなりません。
※ただし、住宅建替え中の土地は、次の要件を全て満たすと認められる場合、所有者の申請に基づき、住宅用地として取り扱うこととなります。

• （1）当該年度の前年度の賦課期日において住宅用地として課税されていたこと。
• （2）住宅の建築が当該年度の賦課期日において着手されており、その住宅が年内に完成するものであること。
• （3）住宅の建替えが、建替え前の敷地と原則として同一の敷地において行われるものであること。
• （4）土地の所有者が、前年度の賦課期日と、当該年度の賦課期日とで、原則として同一であること。
• （5）住宅の所有者が、前年度の賦課期日と、当該年度の賦課期日とで、原則として同一であること。

土地の負担調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきました。
しかし、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。
※「負担水準」とは、個々の宅地等の前年度の課税標準額が新評価額に対してどの程度まで達しているかを示す数値であり、次の算式により求められます。

負担水準　＝　前年度課税標準額　÷　新評価額（×住宅用地特例率（1/6または1/3））

宅地の税負担の調整措置を図示するとこちらのようになります（宅地の負担調整措置のイメージ）（PDF：112KB）

宅地の税額の求め方

商業地等の宅地

固定資産税額は、次により求められます。

課税標準額（価格×70％）　×　税率　＝　税額

（※商業地等の宅地とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地のことをいいます。）
ただし、今年度の価格（A）の70％と比べて前年度の課税標準額が以下の場合の土地については、今年度の課税標準額は表のとおりとなります。

今年度の課税標準額算出方法

ア	70％を超える場合	今年度の価格×70％
イ	60％以上70％以下の場合	前年度課税標準額に据置き
ウ	60％未満の場合	前年度課税標準額＋（A）×5％

※上記ウにより計算した額が、（A）の60％を上回る場合は（A）の60％、（A）の20％を下回る場合は（A）の20％が今年度の課税標準額となります。

住宅用地

固定資産税額は、次により求められます。
課税標準額（価格×1/6※）　×　税率　＝　税額
（※200平方メートルを超える住宅用地は1/3となります。）
ただし、今年度の価格に1/6または1/3を乗じた額（本来の課税標準額（B））と比べて前年度の課税標準額が低い土地についての今年度の課税標準額は表のとおりとなります。

今年度の課税標準額算出方法

ア	100％以上の場合	今年度の価格×1/6（または1/3）
イ	100％未満の場合	前年度課税標準額＋（B）×5％

※上記イにより計算した額が、（B）の20％を下回る場合は（B）の20％が今年度の課税標準額となります。

 

農地に対する課税

農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みがとられています。

農地の区分と評価、課税の方法

農地の区分	評価	課税
一般農地	農地評価	農地課税
一般の市街化区域農地	宅地並み評価	農地に準じた課税
特定市街化区域農地	宅地並み評価	宅地並み課税

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。
今年度の課税標準額＝前年度課税標準額×負担調整率

負担調整率

0.9～	1.025
0.8～0.9	1.05
0.7～0.8	1.075
～0.7	1.1

一般市街化区域農地

一般市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものや特定市街化区域農地などを除いたものです。
一般の市街化区域農地の評価方法は一般農地と異なりますが、課税については、原則として、評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、税負担の調整措置については、一般農地と同様とされます。
※市街化区域内の農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地と同じ評価方法によります。

特定市街化区域農地

固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額（価格×1/3）×税率＝税額
ただし、今年度の価格に1/3を乗じた額（本来の課税標準額（C））と比べて前年度の課税標準額が低い場合には、今年度の課税標準額は表のとおりとなります。

今年度の課税標準額算出方法

ア	100％以上の場合	今年度の価格×1/3
イ	100％未満の場合	前年度課税標準額＋（C）×5％

※上記イにより計算した額が、（C）の20％を下回る場合は（C）の20％が今年度の課税標準額となります。
また、新たに特定市街化区域農地となり、課税の適正化措置の対象となったものについては、上記に代わって次の式により算出します。
課税標準額（価格×1/3×下表の率）×税率＝税額

年度毎の率

率	0.2	0.4	0.6	0.8

宅地・農地以外の土地に対する課税

山林・その他の地目の原則的な評価方法については、上記土地に対する課税の地目別評価方法のとおりです。
山林・その他の地目（以下の宅地並み評価のものを除く）については、次のア又はイのうちいずれか低い額になります。

• ア　今年度の価格（＝本来の課税標準額）×税率＝税額
• イ　（前年度の課税標準額＋今年度の価格×5％）×税率＝税額

※ただし、イにより算定した額が今年度の価格×20％×税率を下回る場合には、今年度の価格×20％×税率となります。