建築物を建てる前に確認いただくこと

建築物とは

建築基準法第二条第一号で、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と定義されています。住宅や事務所、ビルだけではなく、カーポートや自転車置場など屋根があるものは建築物です。

また、「土地に定着する」とは、物理的に強固に土地に結合された状態だけではなく、長期間にわたって一定の場所に存置するものは「土地に定着する」ものと考えられます。そのため、トレーラーハウス等でも、「随時かつ任意（自由）に移動できる」と判断出来なければ建築物として取り扱われます。なお、「基準緩和認定」と「特殊車両通行許可」の2つの許可を受け、一時的に移動できるものは「随時かつ任意（自由）に移動できる」とは判断しません。建築物にあたるかどうかの判断に迷うような時は、建築士にご相談ください。

建築物を建てる際に確認する基本的なこと

住宅、倉庫、カーポートなどの建築物を建てる際には、建築基準法をはじめ都市計画法等各種関係規定が関わっています。基本的な確認事項を下記に記載していますが、一般的な事項であり、他にも土地や用途により追加で確認しなければならないことや詳細に確認しなければ分からないことがあります。それらの確認は専門の知識を持つ建築士に、土地や建物の売買については宅建士等にご相談ください。

また、不動産情報等の確認についてはこちらの不動産調査資料等を参照してください。

土地の確認（都市計画区域内）

建築物を建てる場所は都市計画区域内ですか。

都市計画区域内の建築物は敷地が建築基準法上の道路に接していなければならず、建築場所により建築物の用途や大きさも制限されています。

建築基準法上の道路に接道しているか

敷地は建築基準法上の道路に接していますか。

市街地における道路は、一般交通の用に供する空間、街区の整序、沿道建築物の日照、採光、通風等の確保、災害時の避難や消防活動の場等として安全で良好な市街地環境の確保をする上で極めて重要な役割を果たしています。

そのため、敷地が建築基準法での道路に、2m以上接していないと建築物は建てられません。

また、静岡県建築基準条例により、用途や規模によっては接道長さが2m以上求められる場合があります。

詳しくは静岡県建築基準条例（外部サイトへリンク）をご確認ください。

 

路地形態の敷地の場合

敷地の路地状部分と道路が接している場合には、道路と接している部分だけでなく、路地状部分の幅が2メートル以上でないと建築物は建てられません。
また、用途や規模によっては、路地状部分の幅（図中のW）に、2メートルより広い幅が求められたり、路地状部分の長さ（図中のH）が制限される場合があります。

詳しくは静岡建築基準条例（外部サイトへリンク）をご確認ください。

建築基準法上の道路とは

1. 国道、県道、市道で幅員4m以上のもの
2. 都市計画法や土地区画整理法などに基づいて造られた幅員4m以上のもの
3. 都市計画法などの法律により、2年目以内に事業が行われる予定の道路で特定行政庁が指定したもの
4. 特定行政庁から位置の指定を受けた4m以上の道（位置指定道路）
5. 建築基準法施行の際、すでに建築物が立ち並んでいた幅員1.8m以上、4m未満の道で特定行政庁が指定したもの（2項道路）

これらの道路は、しずマップ（外部サイトへリンク）にある『道路台帳図情報』、『建築基準法上の指定道路情報』からご確認いただけます。

市街化区域と市街化調整区域

都市計画法によって、都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域に区分されています。

市街化調整区域内では建築が制限されるため、建築の計画をする際には事前に土地政策課へ相談してください。

建築物の用途制限

市街化区域では都市計画法によって、用途地域ごとに区分されており、それぞれの用途地域に適合した用途の建築物しか建てることはできません。
建築物を建てる場所の用途地域を知りたい場合には、しずマップ（外部サイトへリンク）にある『都市計画情報』をご確認ください。

防火・準防火地域

建築物が密集しているところでは、火災が発生した場合、被害が大きくなる恐れがあるため、都市計画法により集団的な火災の危険を防除するために、防火地域・準防火地域を定めています。
防火地域・準防火地域内では、建築物の構造等を火災に対して強くする必要があります。

防火・準防火地域を確認したい場合は、しずマップ（外部サイトへリンク）にある『都市計画情報』をご確認ください。

なお、22条区域についてはこちらをご確認ください。

【22条区域について（PDF）】（PDF：27KB）

建築物の規模などの確認（都市計画区域内）

都市計画区域内で建築物を建てる時には、地域によって建ぺい率と容積率の限度や高さの限度が定められており、面積制限や高さ制限があります。

なお、建ぺい率、容積率、高度地区などを知りたい場合には、しずマップ（外部サイトへリンク）にある『都市計画情報』をご確認ください。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築物は、各地域ごと定められた建ぺい率以下で建築しなくてはなりません。
建築敷地が街区の角にある敷地等に該当する場合、定められた建ぺい率に10％の割増しがあります。

静岡市建築基準法施行細則第27条（街区の角にある敷地等の指定）

法第53条第3項第2号の規定による市長が指定する敷地は、次のいずれかに該当するものとする

（1）2の道路に接し、その内角が120度以内である角の敷地
（2）2の道路に挟まれた敷地
（3）公園、広場、水面その他これらに類するものに接する敷地で、（1）や（2）の敷地に準ずるもの

上記の道路とは建築基準法上の道路をさします。

容積率

容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築物は、各地域ごと定められた容積率以下で、かつ前面道路の幅員によって算定される数値以下の容積率で建築する必要があります。

高さ制限

高さ制限とは、建築物の高さを制限するルールです。周りの建築物や道路の日当たりや景観、安全を守るために決められています。地域ごとに「最高高さの制限」や「斜線制限」などがあり、定められた高さの範囲内で建築しなくてはなりません。

農地に建築物を建てようとする場合

農地に建築物を建てる場合には農地法に基づき、農地転用許可が必要です。
詳しくは、農地転用許可等のページをご覧ください。

建築確認申請の手続き

建築物の建築計画がまとまったら、工事を始める前に、建築計画が建築基準法及び建築基準法関係規定に適合していることを確認する必要があります。建築確認申請手続きについての概要は、建築確認申請についてのページをご確認ください。詳しい手続きについては、建築士にご相談ください。